Coûts associés à la création d’une SCI : Guide budgétaire détaillé

La Société Civile Immobilière ou SCI, constitue une structure adaptée à la gestion collective de biens immobiliers. La création de ce type de société engendre des obligations administratives et financières qu’il est crucial de prendre en compte. C’est pourquoi une planification budgétaire s’avère essentielle. En effet, elle vous offre une vue d’ensemble des coûts, incluant notamment les honoraires de notaires ou d’avocats. Ce guide vous propose une analyse détaillée pour budgétiser efficacement la création de votre SCI.

Création d’une SCI : les 6 étapes indispensables

La rédaction des statuts de la SCI requiert une documentation écrite sous forme d’acte sous seing privé ou d’acte authentique. Lorsqu’un apport immobilier est impliqué, un acte notarié est indispensable. Cette phase revêt une importance capitale pour l’avenir de l’entreprise, car les clauses statutaires définissent les règles de fonctionnement de la société ainsi que les relations entre les associés. Cependant, la procédure de rédaction représente une formalité de grande envergure. Dans cette optique, il est fortement recommandé de solliciter l’avis d’un professionnel dans ce domaine. Par ailleurs, les statuts doivent comporter les éléments suivants :

• la forme de la société 
• le nom de l’entreprise 
• l’objet social 
• le siège social 
• le montant du capital  
• la durée de vie de l’entreprise 
• les détails des apports au capital 
• les modalités de fonctionnement.

Dans les statuts d’une SCI, vous avez la possibilité d’incorporer diverses informations complémentaires. Cela comprend la possibilité d’apporter des précisions quant à la limitation de la responsabilité des associés mineurs. De plus, vous pouvez intégrer :

• des dispositions liées à la variation du capital social ; 
• des règles de désignation ; 
• la révocation du gérant ; 
• des données relatives à la période d’exercice social ; 
• les modalités de dissolution de la SCI.

Tous ces éléments ajoutent de la valeur et de la précision aux statuts de la société.

La nomination du gérant de la SCI

Le gérant d’une SCI peut revêtir la forme d’une personne physique ou morale, que cette dernière soit associée ou non de la société. De surcroît, il est possible de désigner plusieurs gérants même si vous créez une SCI familiale. L’individu choisi pour cette fonction doit être majeur ou un mineur émancipé, bien que le statut d’associé puisse être attribué à un mineur sous la tutelle d’un représentant légal. Il peut être désigné directement dans les statuts de la SCI, par un acte distinct ou par une décision des associés adoptée à la majorité des voix. Il est important que le gérant accepte son rôle en signant l’acte de nomination et en y apposant la mention « bon pour acceptation des fonctions de gérant ».

La constitution du capital social

Le capital d’une SCI peut être composé d’apports en numéraire ou d’apports en nature. Il n’y a pas de montant minimum requis pour le capital d’une SCI. En théorie, vous pouvez créer une SCI avec aussi peu que 1 euro de capital. Cependant, il agit comme une garantie financière pour les partenaires de la société, influençant ainsi le choix du montant du capital. De plus, il représente un gage de confiance, notamment si vous envisagez de solliciter des financements externes. Le dépôt du capital social sur un compte bloqué n’est pas obligatoire pour une SCI. Contrairement aux sociétés commerciales, vous n’avez pas besoin d’une attestation de dépôt de fonds pour immatriculer votre société. La seule obligation concerne les apports. Cependant, l’ouverture d’un compte bancaire est généralement recommandée. Cela garantit que tous les apports nécessaires sont réunis et oblige les associés à verser leurs contributions en une seule fois. Par conséquent, cette méthode garantit la libération intégrale du capital de la SCI.  La dernière étape consiste à faire signer les statuts de la SCI par tous les associés. Il est important de noter qu’ils ne sont pas immuables et peuvent être modifiés au fil de la vie de la société.

La publication d’une annonce légale de constitution de la SCI

La publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé est une démarche administrative obligatoire pour informer la naissance de votre SCI. Cela peut être avantageux pour attirer de futurs locataires ou investisseurs. L’annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales de votre choix dans le département du siège social. Il s’agit d’une formalité payante. Le non-respect de cette étape empêcherait l’immatriculation de la société et, par conséquent, son lancement. Ainsi, la publication doit contenir les éléments suivants : 

• la dénomination sociale de la société  
• la date de la signature des statuts constitutifs 
• la nature de l’acte de constitution des statuts (acte sous seing privé ou authentique) 
• la structure juridique
• le montant du capital social et sa nature
• l’objet de la SCI 
• la durée de vie de l’entreprise 
• l’identité du ou des gérants 
• l’adresse du siège social 
• les conditions de cession des parts sociales
• l’adresse du greffe rattaché au siège social.

La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI

La déclaration des bénéficiaires effectifs est une démarche obligatoire pour les SCI et toutes autres sociétés. Elle vise à identifier les personnes physiques qui contrôlent directement ou indirectement la société. Généralement, les individus détenant plus de 25 % des parts sociales ou exerçant un contrôle sur les organes de direction ou d’administration sont aux commandes. Cette déclaration est réalisée au moyen du formulaire Cerfa M’BE et doit être incluse dans le dossier d’immatriculation. Dans la plupart des cas, le bénéficiaire effectif d’une SCI est le gérant, mais ce n’est pas toujours le cas, et au moins une personne doit être déclarée. 

La constitution du dossier de création et le dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI

Pour créer une SCI, le dossier d’immatriculation doit inclure plusieurs documents essentiels :

• le formulaire de création de SCI, que vous pouvez remplir en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI, où vous choisirez le régime fiscal de la SCI  
• un exemplaire original des statuts, daté, signé et paraphé par les associés 
• un justificatif d’occupation du siège social  
• l’attestation de publication de l’annonce légale 
• l’acte de nomination du gérant, si ce dernier n’est pas désigné dans les statuts 
• si le gérant est une personne physique : des pièces d’identité et une attestation sur l’honneur de non-condamnation et de filiation 
• pour gérant à caractère moral : un extrait de Kbis de moins de 3 mois  
• une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI 
• un chèque destiné au greffe chargé de l’immatriculation de la SCI. 

Les frais de la constitution de la SCI

Pour la création d’une SCI, les coûts associés à la rédaction des statuts peuvent varier en fonction de la méthode choisie. Si vous souhaitez les rédiger par vous-même, il est essentiel de comprendre les mentions obligatoires et la portée des clauses. La rédaction des statuts peut être complexe, surtout si vous n’avez pas de compétences juridiques. Il est déconseillé de les rédiger sans ces connaissances approfondies. Il est crucial de savoir que la création des statuts est une étape importante. Des erreurs peuvent entraîner des problèmes juridiques sur le long terme. Si vous n’êtes pas sûr de vos compétences, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour rédiger vos statuts. Bien que cette option soit plus coûteuse, elle offre un niveau élevé de sécurité juridique. Les honoraires d’un notaire peuvent varier de 1 500 € à 2 500 € en fonction de la complexité du projet. Il est essentiel de noter que son intervention est incontournable en cas d’apport d’un bien immobilier à la SCI, car il se chargera des procédures de publication et d’enregistrement nécessaires.  Contract-Factory vous propose une solution sûre, efficace et 5 à 10 fois plus économique.

Les frais liés au capital social

Le capital peut être fixe ou variable. Cependant, il est recommandé d’opter pour un capital solide si vous envisagez de contracter des prêts avec la SCI pour gagner en crédibilité auprès des banques. Par ailleurs, dans le cas d’une SCI familiale, un capital faible est envisageable, avec des fonds apportés sous forme de compte courant d’associés. Au moment de la constitution de la SCI, il peut y avoir des frais à avancer qui peuvent être remboursés une fois la société immatriculée. Toutefois, il est impératif qu’ils soient en lien avec l’activité de la SCI et qu’ils n’aient pas été engagés plus de 6 mois avant l’immatriculation de la société. Lorsque des apports en numéraire sont injectés dans le capital social de la SCI, il est courant de les déposer sur un compte dédié. Les associés fondateurs ont la liberté de choisir cette option pour assurer que les fonds promis soient immédiatement disponibles pour la société. Cependant, ils ont également la possibilité de libérer les fonds en plusieurs étapes. Le dépôt peut être effectué auprès d’une banque, avec des frais d’environ 50 € à 100 €, ou par l’intermédiaire d’un notaire, avec des coûts d’environ une centaine d’euros.

Les apports en nature au capital social

Il est crucial de savoir que les apports de biens immobiliers ou de fonds de commerce sont obligatoirement soumis à des droits d’enregistrement auprès de l’administration fiscale. En outre, les apports en nature en SCI se répartissent en trois catégories : 

• les apports purs et simples, 
• les apports à titre onéreux, 
• et les apports mixtes. 

Les droits d’enregistrement varient en fonction de ces catégories. Les apports purs et simples sont généralement exonérés de droits d’enregistrement, sauf si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés. Les apports à titre onéreux sont soumis à des droits de mutation équivalant à 5 % de la valeur réelle du bien. Concernant les apports mixtes, ils nécessitent l’application des règles des deux catégories correspondantes. En ce qui concerne les fonds de commerce, les taux d’imposition varient de 0 % pour les prix inférieurs à 23 000 € à 5 % pour les prix supérieurs à 200 000 €. 

Les tarifs de publication d’annonce légale

Les frais de publication d’une annonce légale au Journal d’Annonces Légales (JAL) varient selon la région. En général, dans la plupart des départements, ils s’élèvent à 185 € HT ou 181 € HT, tandis qu’à la Réunion et à Mayotte, ils sont de 217 € HT.

Les frais d’immatriculation de la SCI

Les frais liés à l’immatriculation d’une SCI sont inévitables. Ils comprennent :

• l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (66,88 €), 
• la déclaration des bénéficiaires effectifs (21,41 €), 
• la publication d’un avis au BODACC. 

Le tarif de cet avis de constitution coûte 10,54 €. Et éventuellement, l’accompagnement par un centre de formalités des entreprises (CFE) qui coûte entre 50 et 100 €. Prévoyez dans ce cas environ une centaine d’euros pour ces démarches.

Les frais récurrents à la constitution de la SCI

D’autres frais supplémentaires peuvent s’ajouter aux coûts de création de la SCI. Il s’agit notamment de l’ouverture d’un compte pro, coûtant entre 10 et 50 € par mois. Toutefois, ce tarif dépend de l’organisme de dépôt (banque en ligne, traditionnelle ou néobanque).  Les frais de domiciliation de la SCI dépendent de l’option choisie. Vous pouvez établir la SCI au domicile du gérant ou d’un associé, car cette démarche est gratuite. Par contre, domicilier la société dans une pépinière d’entreprises ou une société de domiciliation coûte entre 30 € et 60 € par mois. Faire appel à un expert-comptable pour la comptabilité de la SCI peut coûter entre 500 € et 1 500 € par an. Ce tarif se détermine en fonction de divers facteurs tels que la taille de la SCI, son régime d’imposition, le choix de l’expert-comptable. La SCI a la possibilité de souscrire diverses assurances, bien que la plupart ne soient pas obligatoires. Parmi celles-ci, on trouve l’assurance : 

• responsabilité civile professionnelle ; 
• multirisque ; 
• habitation (pour propriétaires occupants ou non) ; 
• loyers impayés. 

Le coût annuel de ces assurances varie en fonction des risques couverts et du niveau de protection choisi.

Création d’une SCI : les avantages 

La SCI offre divers avantages, principalement en facilitant la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Elle simplifie la constitution d’un patrimoine en permettant aux associés de mutualiser leurs ressources financières et de partager les coûts du projet. De plus, elle facilite l’obtention de financements bancaires. En ce qui concerne la transmission, la SCI autorise des donations successives de parts sociales tous les 15 ans, exempte de droits de succession. Cela offre une flexibilité précieuse aux héritiers, contrairement à la détention directe d’un bien immobilier. De même, le démembrement du droit de propriété des parts sociales et la création de holdings peuvent être mis en place pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier au sein d’une SCI.  La SCI offre une certaine flexibilité dans son fonctionnement. Les associés ont la possibilité d’adapter librement les statuts de la société. Ils peuvent définir des règles spécifiques pour les prises de décision, avec des modalités différentes pour les décisions ordinaires et extraordinaires. Les cessions de parts sociales à des tiers nécessitent généralement l’agrément de la double majorité des associés. En revanche, elle est relativement flexible dans la mesure où les statuts autorisent des cessions libres entre associés ou à des membres de la famille.  Une SCI a le pouvoir de choisir son régime d’imposition, soit l’impôt sur le revenu (IR), soit l’impôt sur les sociétés (IS). Cela offre ainsi des opportunités d’optimisation fiscale. Par défaut, une SCI est fiscalement transparente. En d’autres termes, les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés sous forme de revenus fonciers ou selon le régime d’imposition de l’associé en cas de personne morale. En cas de revente d’un bien, il est possible de bénéficier d’une exonération quasi totale de l’impôt sur la plus-value. La SCI peut également opter volontairement pour une imposition à l’IS, lui permettant d’amortir une partie de ses biens chaque année. Cela réduit l’impôt sur les bénéfices annuels. En cas de cession de biens, la société doit payer l’impôt sur la plus-value, prenant en compte les amortissements antérieurs. Ce qui peut entraîner une taxation plus lourde.

Les inconvénients de la SCI

La création d’une SCI est un processus complexe et relativement long mais peut être moins laborieux lors de d’une création de SCI en ligne. En tant que société civile, elle implique l’accomplissement de plusieurs formalités légales. L’objectif principal de cette démarche est d’obtenir l’immatriculation de la SCI au RCS et la délivrance d’un extrait de Kbis par le greffe du tribunal de commerce. La détention d’un bien immobilier au sein d’une SCI engendre un ensemble d’obligations administratives, comptables et fiscales plus contraignantes que la détention en nom propre. En particulier, la SCI est généralement tenue de maintenir une comptabilité, avec des exigences comptables plus strictes pour celles soumises à l’impôt sur le revenu.  Chaque année, la SCI doit remplir une déclaration de résultats, dont la complexité varie selon le régime fiscal auquel elle est soumise, et la soumettre à l’administration fiscale. De plus, le fonctionnement d’une SCI implique un formalisme juridique significatif. Annuellement, il est nécessaire de convoquer les associés en assemblée générale pour qu’ils statuent sur les comptes de l’année. Cette réunion doit être documentée par la rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale. La création d’une SCI exige la présence d’au moins deux associés, car la loi ne permet pas la création d’une SCI unipersonnelle. Cependant, le fait de réunir toutes les parts sociales entre les mains d’un seul associé en cours d’existence n’est pas automatiquement une cause de dissolution de la SCI. La société dispose alors d’un an pour régulariser sa situation. Dans le cas contraire, le greffe du tribunal décrètera la dissolution potentielle si une requête est déposée.