Cession de Droit au Bail : Les Conditions et Procédures à Connaître

Lorsqu’un commerçant loue une enseigne commerciale, il établit un bail avec le propriétaire du local. Ainsi, en contrepartie du paiement d’un loyer, il a le droit de réaliser son commerce sur les lieux, disposant ainsi d’un fonds de commerce. Ce qui va également lui conférer ce que l’on appelle droit au bail. Ce dernier fait partie intégrante de son fonds de commerce. Durant son existence, le commerçant peut se lancer dans la vente de son droit au bail. Ce qui veut dire qu’il va céder ce droit à un autre commerçant qui va lui, occuper le local. En même temps, le nouveau commerçant va utiliser son fonds de commerce. En d’autres termes, le nouveau commerçant s’assure de l’exploitation du fonds de commerce sans avoir à établir un nouveau contrat de bail avec le loueur. Dans ce processus, il y a plusieurs informations qu’il faut connaitre et maitriser. En effet, la cession de droit au bail demande le respect de quelques conditions et de démarches administratives strictes.

Ce qu’il faut savoir sur le droit au bail

Le droit au bail par définition

Lorsqu’un locataire met en vente son bail commercial, le nouveau locataire fait l’acquisition de son droit au bail. Autrement dit, dès lors que le nouveau locataire s’acquitte de la somme convenue pour l’achat du droit au bail, le contrat de bail commercial lui est transmis. Il n’y aura pas d’établissement de nouveau contrat. Le nouveau locataire jouira des conditions du bail commercial de l’ancien locataire sur la période de location qui reste à couvrir. Ainsi, le nouveau locataire va bénéficier du fonds de commerce comprenant :

• Le local de commerce qui est mis en location,
• La possibilité de renouveler les termes du contrat.

Il faut noter dans ce cas qu’en acquérant le droit au bail, le nouveau locataire accepte le contenu du contrat de bail et les conditions qui y sont incluses. Cependant, les passifs de l’ancien locataire comme les dettes et autres contrats avec les fournisseurs ne lui appartiennent pas. Autrement dit, la cession du droit au bail permet à l’ancien locataire de transférer les obligations liées au contrat de bail, au nouveau locataire. Ses obligations concernent seulement le contenu du contrat de bail et vis-à-vis du bailleur. De ce fait, comme obligations, il devra :

• S’acquitter du loyer selon le montant, la périodicité et la modalité de paiement qui sont convenus dans le contrat de bail commercial,
• N’exercer que l’activité commerciale qui a été convenue dans le contrat,
• Appliquer toutes les autres conditions qui ont été inscrites et validées dans le contrat.

Fonds de commerce et droit au bail : les différences à connaitre

Les différences dans la forme

En faisant l’achat d’un fonds de commerce, le cessionnaire fait l’acquisition de plusieurs éléments. Cela concerne :

• Le droit au bail,
• La clientèle de l’ancien locataire,
• Les matériels et équipements qui se trouvent dans l’enseigne commerciale,
• Etc.

En d’autres termes, le droit au bail est inclus dans le fonds de commerce. On notera également que la valeur de ce dernier est bien plus importante que le droit au bail. Il faut aussi noter que la cession du fonds de commerce est entièrement libre. Par contre, le bailleur peut ne pas accepter les conditions de la vente du droit au bail. En ce sens, selon le Code du commerce dans son article L145-16, le bailleur et le locataire n’ont pas le droit d’inclure dans le bail commercial une clause permettant l’interdiction de la vente du droit au bail. Toutefois, des conditions peuvent être mises en avant. On peut par exemple mentionner qu’il ne sera pas possible de céder le droit au bail si le fonds de commerce n’a pas été entièrement vendu.

Le cas des salariés

Lorsque le cessionnaire reprend le droit au bail, il n’a pas pour obligation de reprendre les salariés. En effet, il peut y avoir une modification d’activité lors de la transaction. Ce sera par exemple le cas, si l’ancienne entreprise locataire est une SAS et qu’il y a eu une procédure de dissolution de la SAS pour faire entrer la société repreneuse du bail.

Interdiction de la cession du droit au bail : est-ce possible ?

Le contenu du contrat qui interdit de céder le droit au bail

En principe, comme dit plus haut, le Code du commerce ne permet pas l’interdiction de la cession du droit au bail. Toutefois, dans les clauses du contrat de bail commercial, il est possible que le bailleur et le locataire conviennent de quelques conditions. En effet, les deux parties peuvent mentionner un point qui interdit la vente du droit au bail sans le fonds de commerce. Ainsi, il ne sera pas possible de vendre le droit au bail sans fonds de commerce, sauf si le bailleur lui en donne le droit. Par ailleurs, si le locataire prend sa retraite ou est dans un état d’état d’invalidité, le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail seul. Toutefois, pour que la cession du droit au bail s’effectue, on doit respecter les conditions qui suivent :

• Le locataire est le seul associé dans le cas d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou EURL. Il peut également être le gérant d’une SARL, mais en étant l’associé majoritaire de l’entreprise. Dans les deux cas, son contrat doit avoir été consommé au moins durant 2 ans. Cette cession peut aussi faire suite à une procédure de dissolution amiable qui oblige le propriétaire à établir un bilan de liquidation.
• Le nouveau locataire réalise sur les lieux une activité qui convient avec la destination, les spécificités et la situation du local.

Les mentions du contrat pouvant limiter la cession du droit au bail

Il est possible de limiter la cession du droit au bail, mais cela ne veut pas dire qu’on l’interdit. Les clauses suivantes peuvent permettre sa restriction.

Les clauses d’agrément

Dans ce cas, l’ancien locataire doit avoir l’accord du bailleur pour pouvoir procéder à la cession du droit au bail. Généralement, cet accord se fait par écrit. Dans cette situation, le bailleur a le droit de refuser le potentiel locataire proposé. Toutefois, si tel est le cas, le bailleur doit avancer les justificatifs nécessaires motivant son refus.

La clause demandant des précisions sur le futur locataire

L’ancien locataire est dans l’obligation de mettre au courant le bailleur de la procédure de cession de bail. Il doit également l’informer concernant l’identité du locataire repreneur. Ceci est à faire par écrit si la cession n’a pas été effectuée en présence du bailleur.

Les clauses qui restreignent le choix du cessionnaire

D’après le Code du commerce, la cession du droit au bail ne peut se faire que :

• Au cessionnaire qui fait l’acquisition du fonds de commerce exploité par l’ancien locataire,
• Au cessionnaire qui a une activité commerciale identique à celle du cédant.

Les clauses qui limitent les activités qu’on peut réaliser dans le local

Il est possible que le cédant propose son fonds de commerce et son droit au bail à un cessionnaire qui n’a pas les mêmes activités que les siennes. Dans ce cas, il est important que le cessionnaire demande une déspécialisation du bail au niveau du propriétaire. Il est également possible que dans le contrat de bail, le bailleur et le cédant aient mentionné « tous les commerces ». SI tel est le cas, le cédant peut vendre le droit au bail à n’importe quel entrepreneur.

La clause sur le droit de préemption du propriétaire

Dans les clauses du contrat de bail, il est également possible que le propriétaire bailleur demande un droit de préemption. Ce qui veut dire si le locataire décide de céder le droit de bail, il peut demander à devenir cessionnaire en priorité. Dans le cas où le locataire cédant ne respecte pas cette clause, le bailleur peut rompre immédiatement le contrat. Et cela, sans que le cédant n’ait le droit d’exiger des compensations ou indemnités.

La démarche de cession de droit au bail

Avant de procéder à la cession du droit au bail, il est important de prendre en compte les quelques étapes qui suivent :

Étape 1 : Mise en place du contrat pour la vente du droit au bail

Il est indispensable d’établir un contrat pour pouvoir céder le droit au bail. Le contrat peut prendre l’une des formes ci-après dans ce cas :

• Par écrit qui sera ensuite signé par le cédant et le cessionnaire,
• Sous la forme d’un acte notarié,
• Sous la forme d’un avenant qui viendra s’ajouter au contrat de bail commercial avec le bailleur.

Étape 2 : Réalisation d’un état des lieux

Il revient au propriétaire et au cessionnaire de réaliser cet état des lieux. Il est également possible que chacun des deux parties mandatent un remplaçant qui fera l’état des lieux à leur place.

Étape 3 : Mettre au courant le propriétaire du local

Cette étape vient après la procédure de cession de droit au bail entre le cédant et le cessionnaire. Il s’agit d’une notification qui permet d’établir un acte authentique ou en la présence d’un commissaire de justice. Les deux parties doivent également faire part de la cession aux créanciers de l’ancien locataire. Pour l’acte de commissaire de justice, les mentions suivantes doivent être présentes :

• Identité du cessionnaire,
• Ses coordonnées,
• Date de transfert du droit au bail et entrée effective dans le local.

Étape 4 : Publication de la vente du droit au bail

Il est important d’inscrire l’acte de la vente du droit au bail au niveau du service des impôts des entreprises dont dépend la société. Pour le cas des actes authentiques, cet enregistrement s’effectue au niveau du service des impôts du notaire. Cette étape est à faire au plus tard 30 jours après la signature de l’acte. Il faut également prévoir des droits d’enregistrement dont le montant dépend du prix appliqué sur la cession du droit au bail :

• Pour un prix de vente en dessous de 23 000 euros, le taux appliqué est nul,
• Si le prix de vente est compris entre 23 001 euros et ne dépasse pas 200 000 euros, comptez 3 % du prix de cession comme droits d’enregistrement,
• Si le prix de cession du droit au bail dépasse 200 000 euros, il faudra s’acquitter de 5 % de ce prix de vente.

Le calcul de la valeur du droit au bail

Pour faire le calcul du droit au bail, on procède généralement à la méthode de l’économie de loyer. Ce qui veut dire qu’on estime l’économie que le cessionnaire peut réaliser s’il fait la reprise du bail. Pour ce faire, on soustrait :

• le montant du loyer maximum qui aurait été acquitté dans le cas où le contrat de bail a subi un renouvellement sans que les clauses aient changé

Avec :

• le montant du loyer à acquitter en référence au prix du marché et sur un local qui présente des similitudes.

Avec le résultat obtenu, on peut assigner un coefficient de commercialité qui va prendre en considération :

• La visibilité du local commercial,
• Sa situation et son emplacement,
• La densité des habitants ciblés.

Comment ouvrir une société de commerce ?

Comme tous les types d’entreprises, ouvrir un commerce reprend les mêmes démarches que la création d’une entreprise classique :

• Commencez par trouver une idée de concept qui marche pour votre projet,
• Réalisez une étude de marché et établissez votre business plan,
• Recherchez un financement pour votre projet,
• Choisissez la bonne forme juridique. Le choix dépendra de votre activité et si vous souhaitez investir seul (EI, EURL ou SASU) ou avec des associés (SAS, SARL ou SCI),
• Rédigez les statuts de l’entreprise (pour les entreprises commerciales),
• Déposez le capital social sur le compte propre à l’entreprise,
• Faites une annonce légale dans un journal d’annonce légale (JAL),
• Immatriculez l’entreprise sur le site de l’INPI, en suivant les indications sur le site concernant les formalités de création d’entreprise,
• Demandez un numéro SIRET.