Résiliation du bail commercial

La résiliation en matière de bail commercial.

Pour mettre un terme au bail commercial le locataire ou le bailleur à deux possibilités : le faire soit par acte d'huissier soit par lettre recommandée avec avis de réception, avec un préavis d'au moins 6 mois avant le terme initial du bail ou le terme d'une période triennale.

Les parties peuvent également avoir prévu un terme plus étendu. En cas de non respect du terme le congé n'est pas nul, mais il ne produira ses effets qu'à la fin de la période triennale suivante.

La résiliation par le locataire

Le locataire peut résilier son contrat de bail commercial sans motivation aucune durant chaque période triennale. Une clause contractuelle peut interdire cette disposition mais elle n'est possible que pour les baux supérieurs à 9 ans, les baux locaux construits pour une seule utilisation, ceux qui sont à usage exclusif de bureaux ainsi que les locaux de stockage.

Dans le cas d'une tacite prolongation le locataire d'un bail commercial a la possibilité de donner congé durant chaque trimestre civil.

Dans tous les cas le locataire qui résilie son contrat de bail commercial n'a le droit à aucune indemnité.

Si le locataire se retrouve touché par une invalidité ou alors s'il part à la retraire il a la possibilité, avec un préavis d'au moins 6 mois avant la dévolution du local, de donner congé. Si au contraire après le congé il reste tout de même dans le local on considère qu'il a renonce à ce droit. Pour un congé en bonne et due forme en cas de rétractation il faut demander l'accord au bailleur.

Si le congé est irrégulier alors le locataire doit tout de même payer le loyer.

La mort du locataire n'entraîne pas forcément la résiliation du bail commercial.  Si rien n'est prévu au contrat, il sera transmis aux héritiers qui résilieront dans les mêmes conditions qu'un départ à la retraite ou une invalidité.

La résiliation du bail par le bailleur

Si le bailleur nécessite effectuer des travaux qui obligent le locataire à quitter les lieux, il devra le faire à l'expiration de la période triennale ou en refusant le renouvellement du bail. Au contraire s'il s'agit d'une tacite prolongation alors il pourra le faire au terme de chaque trimestre civil. Le législateur entend le terme travaux comme non pas une simple transformation mais une vraie démolition avec reconstruction même si ce n'est pas à l'identique. Entrent dans ce cadre aussi les opérations de restauration immobilière et les projets de renouvellement urbain.

Une indemnité d'éviction au profit du locataire est due par le bailleur.

Le bailleur fournit un local de remplacement disponible immédiatement et semblable à celui qu'il occupait. Dans le cas contraire il donnera une indemnité de privation de jouissance et de moins-value du fond au profit de son locataire ainsi que la prise en charge des frais liés au déplacement de l'activité du locataire vers le local de remplacement. Le locataire peut accepter par acte judiciaire ou saisir la justice pour que le juge apprécie si l'offre du bailleur est suffisante.

Une suspension du bail peut être effectué si le bailler réalise des travaux de surélévation. Cette suspension ne pourra durer plus de 3 ans. Une fois les travaux terminés, le bail commercial reprend et le locataire réintègre les locaux. Le locataire à droit à une indemnité qui se calcule par rapport au préjudice subi, elle ne doit être supérieur à un montant de 3 ans de loyer.