Création de SCI : 5 questions fréquentes

Définition: La société civile immobilière plus communément appelé SCI est une société créée dans le but d'assurer la gestion d'un patrimoine immobilier.

Pourquoi créer une SCI ?

Celle-ci présente de nombreux avantages tels que :

• Eviter les problèmes liés à l'indivision d'un bien compris dans le patrimoine de la société.
• Transmettre facilement du patrimoine.
• Transmettre des biens faisant l'objet d'un démembrement (usufruit).
• Choisir un régime fiscal adapté (une allègement des charges fiscales est prévu pendant la phase de remboursement).

Les possibilités offertes par la SCI sont vastes, à chaque objectif patrimonial, correspond un type de SCI.

• SCI location et de gestion : dont l'objet principal est la propriété et la gestion des biens immobiliers (location, exploitation de l'immeuble).
• SCI d'attribution : dont l'objet est l'acquisition et l'aménagement d'un immeuble, pour le diviser entre différents biens immobiliers devant être attribués en propriété et jouissance.
• SCI construction et de vente : dont l'objet est l'acquisition d'un terrain à bâtir.

Ses modalités de gestion est de constitution sont simples dans la mesure ou elle ne nécessite pas de capital minimum, elle peut être créée par deux associés ou plus, sa gestion peut être assurée par un gérant ou plus.

Pour la société civile immobilière, la rédaction des statuts est cruciale. En effet, ils régissent:

• L'étendue des pouvoirs du gérant à l'égard des tiers (et inclut des dispositions concernant une éventuelle révocation).
• La clause d’agrément (si des héritiers d'associés ou de nouvelles personnes entrent au capital).
• La clause d'indivisibilité et de détention.
• Stipulations de nature juridique et fiscale en cas de démembrement du capital.

Quel objet social pour une SCI ?

Comme pour les sociétés commerciales, les SCI doivent elles aussi définir dans leurs statuts l'objet social de la société. Rappelons que l'objet social correspond à toute activité que la société est vouée à exercer. Néanmoins, contrairement aux sociétés commerciales, les SCI ne peuvent avoir un objet social se référant à des activités commerciales. Il est notamment impossible pour une SCI d'avoir une activité principale de location de biens meublés.

Ainsi, il est possible de mentionner comme objet social "achats et ventes de biens immobiliers".

Différents exemples d'objets sociaux peuvent être envisagés :

• Location de biens immobiliers non meublés et accessoirement meublé,
• Multipropriété : la SCI  a vocation à gérer la jouissance d'un ou de plusieurs biens immobiliers faisant office de résidences secondaires. En fonction de sa participation au capital social de la SCI, chaque propriétaire se voit attribuer une période d'occupation.
• L'attribution entre associés : acquisition ou construction d'un ou plusieurs biens immobiliers en vue de leur division en fractions attribuées en propriété ou jouissance aux associés.
• Construction et revente : la SCI a vocation à construire des logements pour les revendre.

Quels avantages avec la SCI à capital variable

Lorsque qu'une SCI est créée, les associés peuvent choisir entre un capital fixe et un capital variable. Si la Société Civile Immobilière à capital fixe est plus répandue que celle à capital variable, cette dernière présente toutefois des avantages non négligeables. En effet, elle permet de faire évoluer la société au fur et à mesure des besoins de celle-ci et des choix des associés.

La variabilité du capital offre une grande liberté aux associés pour sortir ou entrer dans la société. Il n'est pas nécessaire (contrairement à la SCI à capital fixe) d'effectuer des formalités de dépôt et de publication des actes constatant des augmentations et diminutions de capital, ou les retraits des associés. Cela réduit donc les coûts de fonctionnement de la SCI. La décision d'augmentation ou de diminution du capital doit simplement être présentée aux associés lors de l'assemblée générale annuelle.

Les nouveaux associés peuvent faire le choix de ne pas figurer dans les statuts.

Toute modification de capital ou des associés doit simplement faire l'objet d'une notification aux associés lors de l'assemblée générale annuelle.

Quelle fiscalité pour les SCI ? Impôt sur le revenu ou sur les sociétés ?

Le régime d'impôt des SCI

En matière fiscale, en principe la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. La SCI ne paye pas d’impôt directement, chaque associé est imposé à hauteur de leur quote-part de bénéfices reçus (revenus fonciers). La SCI déclare ses revenus, elle est fiscalement transparente. Cela implique que les associés sont toujours imposés sur les bénéfices réalisés, même si ces derniers ne sont pas distribués.

Il est cependant possible que les associés renoncent de manière irrévocable à la soumission à l'IR, au profit de l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société bénéficiera d’un taux réduit à 15% pour les revenus inférieurs à 38.120 €. Cela peut être avantageux si le taux d'imposition sur le revenu personnel de chaque associés serait supérieur à 33,1% .

La SCI à l'IS

Le choix d'une imposition à l'IS ou à l'IR a aussi un impact en matière d'imposition des plus-values, lorsqu'un bien détenu par la SCI est vendu. Ainsi, si la SCI est soumise à l'IR, elle payera en cas de vente du bien, l'impôt sur les plus-values immobilières, alors que si elle est soumise à l'IS, elle payera l’impôt sur la plus-value professionnelle.

Dans quels cas la SCI est-elle soumise à la TVA ?

La SCI peut être soumise à la TVA. Cela n'est cependant pas obligatoire pour toutes les SCI comme elle dépend de l'objet de cette dernière.

• La location de locaux à usage professionnel ou de locaux aménagés ;
• La location de locaux à usage commercial si le bailleur est impliqué dans l'activité de l'entreprise locataire ;
• La location meublée :
  
  • S'il s'agit d'une location meublée dans un village résidentiel de tourisme, village vacance classé, résidence de tourisme ou hôtels classés ;
  • Si la location meublée est assimilable à de la para-hôtellerie (si des prestations annexes à la location sont proposées : accueil, nettoyage quotidien du bien loué, petit-déjeuner) ;
• La location de parking :
  
  • Si le parking n'est pas situé dans le même ensemble immobilier que le bien loué à titre principal ;
  • Si le locataire du parking n'est pas le même que celui qui loue le bien à titre principal ;
  • Si le propriétaire du parking n'est pas le même que celui qui possède le bien.

Donc tout parking loué par une société civile à son locataire en même temps qu’un bien immobilier (parking en sous-sol d’un appartement par exemple) n’entraîne pas l’imposition à la TVA.

Au contraire, les SCI ayant pour objet la location d'un bien immobilier à usage d'habitation, meublé ou non ne peuvent pas être soumises à la TVA. Elles n'ont d'ailleurs aucune formalité à réaliser la concernant.